A Prefeitura do Recife abriu consulta pública para uma minuta que pretende substituir a Lei de Edificações e Instalações, Lei nº 16.292, de 1997. O texto propõe mudanças no licenciamento de construções e reformas na cidade.
Com 188 artigos, a proposta organiza a análise das obras conforme o risco e transfere parte da verificação para depois da conclusão. Segundo a prefeitura, a minuta está em discussão pública antes de seguir para análise do Conselho da Cidade e, se aprovada, ser enviada à Câmara Municipal.
As regras podem afetar profissionais responsáveis por projetos e obras, construtoras, proprietários e moradores do Recife. A consulta recebe contribuições até 8 de dezembro de 2026, e a audiência pública está marcada para 26 de novembro, na Madalena.
Além dos procedimentos de licenciamento, a proposta trata de fiscalização, segurança das edificações, adaptação climática e regularização de imóveis. A minuta também deixa questões para regulamentação posterior, incluindo critérios para vistorias e análise automatizada de projetos.
Autodeclaração e novas modalidades de licenciamento
A minuta retira da Lei de Edificações do Recife as tabelas com medidas mínimas de cômodos, iluminação e ventilação. O dimensionamento desses aspectos e a estabilidade das construções ficam sob responsabilidade exclusiva dos profissionais que assinam o projeto e a obra, com observância das normas da Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT).
O licenciamento passa a ser dividido em quatro modalidades: serviços sem reforma da edificação, simplificado, ordinário e especial. A escolha considera o risco da obra, e projetos de menor porte podem seguir por autodeclaração, procedimento que já se aplica a obras pequenas no Recife desde 2023.
Nesse modelo, o profissional declara que o projeto cumpre as regras, enquanto a prefeitura pode fazer a verificação posteriormente. A proposta amplia essa possibilidade para o habite-se, documento que autoriza a ocupação do imóvel, com emissão por autodeclaração ou vistoria definida por sorteio.
O artigo 42 não fixa quais tipos ou tamanhos de obra poderão receber habite-se autodeclaratório, nem estabelece um percentual mínimo de vistorias por amostragem. Já o artigo 28 permite análise de projetos automatizada ou eletrônica, mas não especifica quais processos poderiam dispensar avaliação técnica nem quem responderia por eventuais erros do sistema.
Alvarás por etapas, exigências para edifícios e vistorias periódicas
Para construções de até 500 m², o prazo de validade do alvará passa de 12 para 24 meses. A renovação fica condicionada à conclusão da fundação, requisito que altera as condições para manter a licença sem iniciar essa etapa da obra.
Um empreendimento também poderá receber alvarás separados por fase, bloco ou setor, e o habite-se parcial poderá ser emitido por etapa ou unidade. A minuta proíbe dividir artificialmente uma construção para escapar de exigências aplicáveis ao conjunto, mas não define como a prefeitura distinguirá o fracionamento irregular de uma execução legítima por etapas.
O texto determina que a prefeitura apresente todas as pendências de um projeto em uma única comunicação. A regularidade do lote, por sua vez, poderá ficar para o momento do habite-se, caso um decreto futuro autorize essa possibilidade; a emissão do documento dependerá do pagamento da outorga onerosa e do cumprimento das medidas mitigadoras.
Edificações novas, exceto casas, deverão ter bicicletário equivalente a 25% das vagas para carros e motos. Prédios com mais de uma unidade precisarão de medidores individuais de água e gás, e condomínios com 20 ou mais unidades terão de elaborar plano de coleta seletiva. A minuta ainda prevê vistoria da obra entre o terceiro e o quarto ano após o habite-se e inspeções a cada cinco anos, com laudo de engenheiro; a falta do laudo quinquenal pode levar à interdição e à desocupação do imóvel.
Regras de drenagem e mudanças nas cotas dos pisos térreos
A resiliência climática aparece entre as finalidades da proposta, e a lista de instalações passa a incluir drenagem sustentável, energia solar, reúso de água e recarga de veículos elétricos. Para drenagem e adaptação climática, porém, o artigo 22 apresenta exigências genéricas, sem parâmetros definidos; energia solar e recarga de veículos não são obrigatórias na minuta.
Uma alteração diz respeito à altura mínima do piso térreo residencial em relação ao meio-fio. A lei de 1997 estabelecia 50 centímetros, enquanto a minuta reduz a cota para 10 centímetros na maior parte da cidade.
A exigência de 50 centímetros permanece nas Zonas de Desenvolvimento Sustentável Centro, Beberibe, Capibaribe e Tejipió, abrangendo também edifícios comerciais e mistos nessas áreas. A prefeitura poderá estabelecer cotas superiores em outros locais com base em mapas de inundação, mas a proposta não determina quando nem em quais áreas isso ocorrerá.
Fiscalização, sanções e capacidade de controle urbano
A lei de 1997 enumerava seis penalidades, entre elas multa, embargo, interdição, suspensão do profissional, demolição e remoção. A minuta não mantém essa lista nem menciona multa ou embargo: prevê interdição de obras em perigo iminente e demolição de construções que ofereçam risco, deixando as demais sanções para uma “legislação específica” que não identifica.
A Lei nº 18.335, de 2017, ainda em vigor, determina que análises e vistorias sejam feitas por servidores públicos municipais efetivos. A nova proposta menciona servidores municipais na fiscalização, mas não estabelece regra equivalente para a análise dos projetos; também permite contratar pessoas físicas ou jurídicas para elaborar documentos técnicos específicos.
Em resposta a um pedido de informação feito em setembro de 2025, a Secretaria Executiva de Controle Urbano informou ter, em média, 30 fiscais por regional, distribuídos por três regionais que atendem duas Regiões Político-Administrativas cada. O órgão também relatou que visitas sem irregularidades não são registradas no sistema, que não consegue separar fiscalizações motivadas por denúncias das realizadas por rotina e que parte dos dados está em processos físicos.
Em outro pedido de informação, a prefeitura afirmou que nenhuma obra da construtora Haut havia sido embargada nos oito anos anteriores, apesar de irregularidades apontadas em reportagem citada na referência. Sobre o edifício BRMX, iniciado pela empresa, informou que não havia habite-se e que o imóvel recebera notificação por falta do documento; o prédio já estava ocupado havia vários meses, segundo a apuração mencionada na referência.
Legalização de imóveis e tratamento de obras abandonadas
A proposta encaminha os casos de obras paradas há mais de dois anos ao Parcelamento, Edificação ou Utilização Compulsórios (PEUC), regulamentado pela Lei nº 18.966/2022. A lei de 1997 previa IPTU progressivo para essas obras, com isenção para imóveis de até 360 m² quando o proprietário não possuísse outro imóvel no Recife.
O PEUC, conforme a legislação citada na minuta, vale no Centro, em zonas de centralidade e de reestruturação urbana, além de áreas de operações urbanas e projetos especiais. Para terrenos vazios ou subutilizados, a regra alcança apenas os que têm mais de 500 m²; assim, obras abandonadas fora das áreas previstas podem ficar sem a cobrança de IPTU progressivo.
A regularização de construções sem licença é organizada em três tipos: legalização de obra antiga, para imóvel registrado em cartório e sem alterações; legalização total, para edificação erguida sem autorização; e legalização de reforma, para intervenção não licenciada em imóvel regular. A minuta também permite que casas de até 400 m², com até dois pavimentos e em lote de até 500 m², usem rito simplificado ou autodeclaratório, dispensadas dos parâmetros de ocupação da Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo (LPUOS).
ZEIS, calçadas e etapas de participação pública
Nas calçadas, a proposta estabelece prazo de 90 dias para que o responsável repare danos, sob pena de a prefeitura executar o serviço e cobrar o custo. A regra já constava da legislação desde uma alteração feita em 2003, assim como a obrigação de concessionárias e empresas repararem calçadas danificadas por suas obras; a minuta amplia a lista de calçadas sob responsabilidade municipal para incluir paradas de ônibus, corredores de transporte e ruas compartilhadas.
Obras maiores em Zonas Especiais de Interesse Social (Zeis) que não se enquadrem no licenciamento simplificado passam ao licenciamento especial, junto a empreendimentos de impacto. A modalidade prevê análise por órgãos e instâncias competentes, exame de documentos complementares e definição de condicionantes, mas a minuta deixa para regulamentação posterior a identificação desses órgãos.
A proposta também retira da lei o direito expresso que permitia a um vizinho solicitar à prefeitura laudo de vistoria de imóvel que representasse ameaça, por deterioração ou reforma. O texto prevê denúncias, mas deixa a realização da vistoria a critério da Administração, sem estabelecer garantia de inspeção ou acesso ao relatório para quem denuncia.
Após a consulta, as contribuições deverão ser analisadas pelo Instituto da Cidade Pelópidas Silveira (ICPS) e pela Câmara Técnica de Planejamento, Controle Urbano e Meio Ambiente do Conselho da Cidade. A versão consolidada seguirá ao plenário do Conselho da Cidade e, se aprovada, será encaminhada pelo prefeito Victor Marques (PCdoB) à Câmara Municipal como projeto de lei.
